Los sueldos y la población de España no crecen, pero el precio de la vivienda sí que sigue subiendo ¿Por qué?

Durante las pasadas décadas, la burbuja inmobiliaria estuvo omnipresente. Entre 1980 y 2007 la población española no paró de crecer, ya fuera por crecimiento vegetativo (al principio) o por la inmigración masiva (desde los años 90 en adelante). Asimismo, el aumento progresivo del número de divorcios y los cambios estructurales y culturales en la institución familiar, normas y valores, hicieron que los españoles compraran más casas que nunca.

La construcción, favorecida por el crecimiento demográfico, el éxodo rural y la industria turística en las costas e islas españolas, fue uno de los pilares del crecimiento económico en nuestro país.

Los materiales y las calidades de las nuevas edificaciones, así como los salarios de los trabajadores de la construcción y de la población española en general también fueron mejorando con el paso de los años; lo que justificaba el aumento de los precios.

Todo lo anterior, siendo el crecimiento demográfico el principal factor a tener en cuenta, explica que la demanda de vivienda no parara de crecer durante el periodo y, por tanto, los precios también lo hicieran.

Todo cambiaría con el estallido de la burbuja en 2008.

A partir de ese año, el mercado de la vivienda experimentó una profunda transformación. Los precios de la vivienda cayeron contundentemente hasta 2013-14 en tanto que lo hizo la demanda. Los españoles se «europeizaron» algo en ese sentido y empezaron a alquilar más y a comprar algo menos.

El periodo 2013 y 2019, tuvo unos precios de vivienda mucho más competitivos que los años previos a la crisis. Podemos decir que mientras que los alquileres no han parado de subir, no ha sido una mala época para la compra-venta de pisos, al menos en comparación con la pre-crisis.

No obstante, si tenemos en cuenta varios factores y comparamos con otros países, al final llegamos a la conclusión de que la vivienda en España ha seguido siendo muy cara.

La mayoría de españoles viven en edificios de pisos con cinco, seis o siete plantas. Es decir: baratos de construir, baratos de urbanizar y abastecer de servicios, baratos de mantener.

Aunque las calidades de las viviendas españolas construidas de los 80 en adelante suelen ser bastante decentes, incluso en los pisos más asequibles o de protección oficial (aunque el aislamiento térmico ha seguido siendo una asignatura pendiente en los edificios patrios, pero ese es otro tema), podemos afirmar que la vivienda española es francamente cara para lo que cuesta edificarla o el espacio físico que esta ocupa.

En síntesis, la búsqueda de la máxima rentabilidad del empresariado del sector de la construcción en España y la mala gestión del suelo por parte de los ayuntamientos, han hecho que los españoles paguemos auténticos «pastizales»- valga la expresión- por pisos de menos de 100 metros cuadrados en edificios de varias plantas que, en muchos casos, horrorizarían al estadounidense, británico u holandés promedio, acostumbrados a ‘casas’ en el sentido estricto de la palabra.

No pretendo insinuar que el modo de vida urbano en casas solariegas sea categóricamente mejor que en pisos- ambas opciones tienen ventajas y desventajas- pero sí que pienso que es ridículo que en España una familia de clase media pague por un piso en un nuevo barrio de las afueras lo que su análoga francesa por un caserón en los suburbios de clase media, con cinco habitaciones, jardín, chimenea, porche y árbol con casetina en la copa.

Respecto a cómo considero que son y a lo que cuestan en España los adosados y chalets prefiero no pronunciarme en este artículo, porque es un tema que da para mucho.

Nuevos problemas coyunturales que se suman a los ya existentes.

A los problemas ya explicados, hay que sumarles ahora los asociados a la pandemia de coronavirus de 2020 y la crisis económica asociada a ella.

Aunque con la nueva crisis los precios tendrían, en teoría, que volver a bajar, vemos que no está siendo así.

Las compraventas y las hipotecas registran cada mes aumentos de récord y a esas cifras se sumaron ayer los precios, que en el tercer trimestre experimentaron una subida interanual del 4,2%, el mayor avance de los últimos dos años (según datos del INE). Los precios para la compraventa de viviendas acumulan ya una serie de 30 trimestres de subidas interanuales.

Son varias las razones que explican la situación:

Los precios de las materias primas se han disparado. Inevitablemente, la subida de los precios de las materias primas favorecida por China y los emergentes, ha provocado un incremento de los costes e incluso una escasez de materiales de construcción que imposibilita el inicio, e incluso, en ocasiones, el desarrollo de algunas obras que están a medias.

-En España y otros países desarrollados se ha producido un aumento de la demanda de vivienda desde el inicio de la pandemia.

Por una parte, algunos ahorradores han decidido invertir en vivienda ante la inminente inflación. La vivienda se sigue considerando el valor más seguro en nuestro país.

Paralelamente, muchos españoles se han dado por primera vez cuenta de los inconvenientes de hipotecarse a 30 años por un piso «colmena» sin terreno propio, sin jardín donde dejar a los críos y sin una terraza o porche grande al que poder salir a desayunar, fumar o tomar el sol. Es decir, que con la pandemia, muchas familias se han decidido a mudarse a un piso más grande o incluso a una casa solariega en los suburbios de las clases medias-altas.

En España los chalets, incluso los adosados, tienen un precio bastante más elevado que en otras naciones europeas en relación a los sueldos- empezando por Francia o Portugal- donde la vivienda solariega es mucho más común que aquí, aunque también lo es el vivir de alquiler.

Por si fuera poco, el precio que los españoles pagan por luz, calefacción o transporte es especialmente alto.

Sin embargo y a pesar de todo lo anterior, el confinamiento hizo que muchas familias con economías desahogadas, empezaran a ser conscientes de los beneficios que tiene vivir en una casa. En una casa se vive un poco más apartado del núcleo urbano y se paga más por todo, sí, pero también se disfruta de una espaciosa vivienda individual y no se tiene que aguantar de la misma forma a los vecinos.

En cualquier caso, el mercado de vivienda se ha dinamizado recientemente.

Los cambios en la mentalidad de los jóvenes, los altos requisitos de los empleadores, el freno en la llegada de nuevos inmigrantes y la caída del abandono escolar, han hecho que empiece a notarse cierta escasez de trabajadores. En un país con el 15% de paro esto choca bastante, pero de eso se quejan muchos constructores.

Hoy en día, al trabajador de la construcción a menudo se le exige tener experiencia o algún tipo de preparación formativa. A eso hay que sumarle que los salarios del sector ya no son los mismos que eran en 2007 (a pesar de que el precio de la vida ha subido) y las condiciones son incluso más duras que en aquellos años de abundancia.

En conclusión, los jóvenes, que por lo general ya no dejan los estudios tan pronto y a la ligera como antes de 2008, no están dispuestos a realizar muchos de estos duros, ingratos y mal pagados empleos del sector de la construcción.

De igual modo, aunque España está llena de trabajadores inmigrantes sin estudios, en muchos casos estos tampoco están dispuestos a realizar las mencionadas tareas. En este sentido influye que en ciertas regiones reciben rentas básicas y multitud de ayudas estando sin trabajar.

Hace décadas el modelo económico y de familia de los españoles era otro. Una obrero poco formado de 25 años con novia encinta no tenía más remedio que dejarse la piel en la obra. Sencillamente no le quedaba otra. Pero esos tiempos ya han quedado atrás.

Son muchos los hombres jóvenes que incluso no teniendo estudios, evitan llevar a cabo este tipo de empleos. Muchos son hijos únicos o solo tienen un hermano, por lo que les es viable seguir viviendo con sus padres hasta entrados los 40. Ya no tienen o no quieren tener hijos; otros ni siquiera logran pareja sentimental con quien poder tenerlos. La religión y los viejos esquemas vitales ya no le obsesionan a casi nadie.

En consecuencia, muchos jóvenes se resignan a mantener las expectativas bajas y a disfrutar hedonistamente de lo que la vida moderna puede ofrecerles, sin grandes lujos pero sin grandes sacrificios. Podrá parecernos mejor o peor, pero los tiempos han cambiado y los propios gobiernos, instituciones y mass media han favorecido que así sea.

En resumen, falta personal de obra, por lo que estas también se retrasan y el precio final de los pisos se encarece.

El alto coste del suelo en España. A pesar de ser el segundo país más extenso de la UE y uno de los que tiene más baja densidad poblacional, en España «falta suelo» o, mejor dicho, suelo edificable. Esto es especialmente acuciante en Madrid o Barcelona, donde a una inevitable escasez (relativa, sobre todo en Madrid) de espacio urbano, se le ha sumado la actuación de los ayuntamientos de extrema izquierda, que han agravado aún más el problema de base.

Además, en España hay mucho espacio, pero la población tiende mucho a concentrarse en determinados espacios (Madrid, Barcelona, Zaragoza, Sevilla, las costas y las capitales de provincia).

La falta de suelo ha limitado mucho la burbuja, pero también la correcta respuesta de los mercados al aumento de la demanda. Esto ha contribuido a que, según el BBVA, el 80% de los pisos comprados/vendidos en España en 2019 fueran de segunda mano.

¿Hacia un nuevo cambio de paradigma?

Las actuales tendencias en España son la muy baja natalidad, el aumento de los solteros/as, pero también de las parejas sin hijos, y el freno en los flujos migratorios, que no parece que vayan a igualar a los experimentados en la década de los 2000.

Desde 2007 la población española apenas ha crecido y, sin embargo, se ha continuado construyendo vivienda. Teniendo esto en cuenta, ¿no debería estabilizarse finalmente la demanda? Es imposible predecir de antemano algo en lo que influyen tantos parámetros, pero es posible que así termine sucediendo.

Si se sigue construyendo vivienda y la población no crece al mismo ritmo, es de esperar que, en algún momento entre 2030 o 2040, tener un hogar en propiedad deje de ser tan codiciado como lo ha venido siendo hasta ahora.

Por otra parte, puede darse también un problema de concentración de la propiedad en pocas manos; pero igualmente, si la oferta y la demanda se equilibran, a los tenedores de vivienda no les quedará otra que bajar los alquileres a precios asequibles o vender.

Es bastante probable que en las elecciones municipales de 2023 se consume un contundente giro a la derecha en la España interior, también en las costas andaluzas y levantinas. Cabe la posibilidad de que con esto se produzca una liberalización del suelo y una agilización en los trámites urbanísticos que también contribuya a favorecer un equilibrio entre oferta y demanda.

En cuanto a Madrid y Barcelona, parece que la única solución a su problema de vivienda pasa por la construcción en altura y la mejora del transporte público.

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